Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân đang ngày càng gia tăng. Pháp luật nước ta cũng có nhiều văn bản quy định về vấn đề này, tuy nhiên việc hiểu và áp dụng theo vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Cách làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định của Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được dịch sang tiếng Anh như sau: Land use right Transfer
Hộ gia đình: Family
Hợp đồng tặng cho: Contract for
Thừa kế: Inherit
2. Cách làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
Một hợp đồng chỉ có hiệu lực khi văn bản này thuộc các trường hợp có hiệu lực được quy định tại Bộ luật dân sự như sau:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Tức là người thực hiên giao kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất này phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhận thức, có thể làm chủ được hành vi của mình.
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Sự tự nguyện được xem là yếu tố quan trọng nhất đối với hợp đồng này, bởi khi bị ép buộc giao dịch, ký kết hợp đồng này chính là xâm phạm đến quyền lợi của chủ thể tham gia giao dịch. Nhà nước ta luôn ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên tuy nhiên khi phát hiện có hành vi đe dọa, ép buộc thì hợp đồng trên sẽ bị tuyên vô hiệu, các bên tiến hành trả lại cho những gì đã nhận, trường hợp không hoàn trả được thì có thể quy ra tiền cụ thể.
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hai, xác định chính xác đối tượng giao kết
Đối tượng giao kết hợp đồng chính là thửa đất các kết thỏa thuận cam kết chuyển nhượng trong hợp đồng. Cần phải ghi chính xác thửa đất lô số mấy, loại đất, địa chỉ, diện tích, cơ quan cấp, số sổ, ngày vào sổ đất.
Những thông tin này rất quan trọng đối với một hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần làm rõ thông tin để tránh tình trạng xảy ra tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
Ba, giá trị chuyển nhượng và thời gian chuyển nhượng
Giá trị chuyển nhượng chính là số tiền mà các bên thống nhất, thỏa thuận với nhau ngay từ đầu và ghi cụ thể vào trong hợp đồng. Mức giá chuyển nhượng này phụ thuộc vào các bên thỏa thuận và thống nhất với nhau.
Hiện nay, theo quy định thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thế hiện dưới nhiều hình thức khác nhau.
- Hợp đồng tặng cho. Đây là loại hợp đồng với mục đích các bên thực hiện tặng cho bất động sản cho nhà và là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá trị của bất động có giá trị 0 đồng. Quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ bao quanh vấn đề trách nhiệm chuyển nhượng, hoàn thành hoàn đồng. Và bên được tặng cho thông thường sẽ không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ gì và bên tặng cho cũng không có quyền lợi nhận từ hoạt động chuyển nhượng này.
- Hợp đồng mua bán. Các bên tham gia ký kết hợp đồng phải thỏa thuận mức giá phù hợp, các bên cùng nhau đưa ra những quyền và nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
- Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đây là hợp đồng thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ thỏa thuận trong hợp đồng. Nội dung của hợp đồng không trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bốn, đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng
Ngoài giá trị thửa đất chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng thì quy định rõ các quyền và nghĩa vụ là rất quan trọng để đảm bảo tối đa các quyền và nghĩa vụ của các bên. Nhiều vấn đề được xảy ra xung quanh những quyền và nghĩa vụ mà hai bên cần thực hiện, như thời hạn bàn giao, nghĩa vụ ra sổ, chuyển nhượng, không được tự ý cho người khác sử dụng lô đất khi đang trong quá trình chuyển nhượng cho bên kia, không rao bán hoặc thực hiện những quyền liên quan đối với bên thứ ba…tất cả những điều này rất quan trọng. Nhiều cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không quy định rõ những quyền và nghĩa vụ mà các bên cần phải thực hiện trong quá trình chuyển nhượng đất.
Năm, quy định về điều khoản giải quyết tranh chấp, thỏa thuận phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng
- Phạt vi phạm hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bê vi phạm. Mức phạt này thường do các bên thỏa thuận với nhau, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi pjam nghĩa vụ chỉ giải phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, nếu các bên muốn bên vi phạm vừa phải chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại thì cần ghi cả hai nội dung, trường hợp chỉ ghi phạt vi phạm hợp đồng mà không ghi bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm hợp đồng.
- Việc lựa chọn phương pháp giải quyết khi xảy ra tranh chấp là điều khoản thường được quy định trong hợp đồng. Bởi lẽ, để thuận tiện và đảm bảo tối đa các quyền và nghĩa vụ của các bên, thông thường các bên sẽ lựa chọn phương thức giải quyết thông qua phương thức hòa giải, các bên tự thỏa thuận hoặc lựa chọn cơ quan giải quyết là Tòa án nhân dân nơi có bất động sản.
3. Mẫu hợp đồng giữa cá nhân với cá nhân:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
…………., ngày ….. tháng ….. năm……..
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số ……../HĐ
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hai bên chúng tôi gồm:
- BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
Họ và tên: ……Giới tính:……
Sinh ngày:………
Căn cước công dân số:……
Ngày cấp:………Nơi cấp:………
Địa chỉ thường trú: ……
Địa chỉ nơi ở hiện tại:……
Số điện thoại liên hệ: ……
Số tài khoản (nếu có): ……. Tại ngân hàng: ……
- BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
Họ và tên:………Giới tính:……
Sinh ngày: ……
Căn cước công dân số:……
Ngày cấp:…………Nơi cấp:………
Địa chỉ thường trú: ……
Địa chỉ nơi ở hiện tại:……
Số điện thoại liên hệ: ……
Số tài khoản (nếu có): ……………………. Tại ngân hàng: ……………………
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
Điều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng
- Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: ………………
- Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:
Thửa đất số: ……
Tờ bản đồ số: ……
Địa chỉ thửa đất: …
Diện tích: ……………./………m2 (Bằng chữ: ……….)
Hình thức sử dụng:
- Sử dụng riêng: ………………. m2
- Sử dụng chung: ……………… m2
Mục đích sử dụng: ……
Thời hạn sử dụng: …
Nguồn gốc sử dụng: ……
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ……
- Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau:
Mật độ xây dựng: ……
Số tầng cao của công trình xây dựng: ……
Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt:……
Chiều cao tối đa của công trình xây dựng: …
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:
- a) Đất đã có hạ tầng kỹ thuật
- b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …………….(nếu có).
Điều 2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: …………..đồng (Bằng chữ: …………..đồng Việt Nam).
Có thể ghi chi tiết bao gồm:
- Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ……
- Tiền thuế VAT: …
Điều 3. Phương thức thanh toán
Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt hoặc thông qua tài khoản ngân hàng.
Điều 4. Thời hạn thanh toán
Thanh toán 1 lần tại thời điểm ký kết hợp đồng hoặc có thể chia thành nhiều giai đoạn khác nhau.
- Giai đoạn 1: Thanh toán 50% tại thời điểm ký kết hợp đồng.
- Giai đoạn2: Thanh toán 50% giá trị còn lại sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, tức là tại thời điểm bên nhận chuyển nhượng có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất trên.
Điều 5. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất
5.1. Bàn giao quyền sử dụng đất
a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản;
b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:
- Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai: ……………………………
- Các giấy tờ khác theo thỏa thuận: …………………………………………
- c) Bàn giao trên thực địa: ………………………………………
- 5.2. Đăng ký quyền sử dụng đất
- Trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
- Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
- Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
- Thời điểm bàn giao đất trên thực địa ……………………………………………
- Các thỏa thuận khác: ……………………………………………………………
Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí
- Về thuế do Bên ………………………….. nộp
- Về phí do Bên …………………………….. nộp
- Các thỏa thuận khác: ……………………………………………
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên
7.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
- Quyền của bên chuyển nhượng
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;
- Các quyền khác: …………………………………………
- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Các nghĩa vụ khác: …………………………………………
- 7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
- Quyền của bên nhận chuyển nhượng:
- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;
- Các quyền khác: ……………………………………………………
- Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Mức bồi thường dựa trên giá trị thiệt hại.
- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt;
- Các nghĩa vụ khác ………………………………………………………………
Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
- Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: ………
- Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau:…….
Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng
Bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 1 Điều 8 của hợp đồng này sẽ bị phạt như sau:…………………
Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 2 Điều 8 của hợp đồng này như sau:…………………………
Điều 10. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
- Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:……………………………………………………………………
- Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:………………………………………………………………………………………
- Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng.
Điều 11. Giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau;
Trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án nhân dân nơi có bất động sản tranh chấp để giải quyết.
Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ………………………………………………
- Hợp đồng này được lập thành ….bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ …bản
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
(Ký, ghi rõ họ tên)
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
(Ký, ghi rõ họ tên)
Trên đây là nội dung tư vấn của Sao tử vi về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và cách làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp có thắc mắc xin vui lòng liên hệ để được giải đáp cụ thể.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
– Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị Định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ.