Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu bồi thường? Thủ tục giải quyết tranh chấp yêu cầu bồi thường khi chậm bàn giao căn hộ?
Chậm bàn giao nhà đất là hiện tượng thường thấy trong việc mua bán bất động sản hiện nay, nó được hiểu là việc đã đến hạn hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán bất động sản về việc giao bất động sản nhưng bên bán lại không thực hiện nghĩa vụ bàn giao bất động sản cho người mua. Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Vậy khi xảy ra trong trường hợp này người mua nên làm gì để bảo vệ được các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
1. Quyền yêu cầu bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà:
Việc chủ đầu tư chậm giao nhà theo thời hạn cam kết với khách hàng sẽ chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua căn hộ, có nghĩa là các cam kết mà hai bên đã thỏa thuận về nghĩa vụ bàn giao. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều 22 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng:
– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Còn bên mua có các quyền theo Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng như sau:
‘Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.’
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì người mua nhà có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Nghị định 139/2017/NĐ-CP được Chính Phủ ban hành với những nội dung mới quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
– Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng với hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với các hành vi như:
+ Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định;
+ Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công tại công trình;
– Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi: hông bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình;
Như đã phân tích ở trên thì việc Chủ đầu tư chậm tiến độ so với thời gian cấp thẩm quyền phê duyệt trong giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Còn việc chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua nhà mà 02 bên đã cam kết thỏa thuận. Nếu không có lý do gì khác việc chậm bàn giao nhà thì chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng nên khách hàng có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ.
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu đòi bồi thường của khách hàng thì khách hàng có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu Tòa xem xét, giải quyết. Việc xử lý hành chính là bên cơ quan có thẩm quyền xử lý do chậm tiến độ. Về phía người mua cứ chiếu theo hợp đồng mà xử lý.